一个规模或超万科的地产巨头即将诞生

　　在一场“史无前例”的重组后，曾位居A股“招保万金”四大龙头房企之一的招商地产或许会成为历史，取而代之的将是一个叫“招商局蛇口”的新上市平台——而这将是一个规模比拟万科、绿地的地产新巨头。

　　  经过4个月的停牌，招商地产终于公布了招商系地产板块重组的具体思路——拟定的方案为招商局蛇口换股吸收合并招商地产，并向深圳证券交易所申请上市。这意味着，重组完成后招商地产将退市，招商局集团的地产业务会以一个新平台再上市。

　　  今年6月份，合计持有招商地产51.89%股权的招商局蛇口已经完成股份制改造，这一举动在招商局集团董事长李建红看来，是推进集团地产板块深化体制改革的重要步骤。

　　  招商地产自4月2日晚间宣布因筹划重大事项停牌后，便引发市场诸多猜测。由于当时恰巧与招商银行同时停牌，市场还曾一度猜测是招商局集团体系内地产和金融平台的整合。但后来证实二者并不相关。而更多市场分析认为，招商地产的重组，会是以定增方式接受大股东位于前海或蛇口工业区的一部分土地资产。

　　  这次确定的招商局蛇口换股吸收合并招商地产的方案，出乎市场意料。如果能顺利完成重组，无论对招商地产还是投资者而言，都将是重大利好。

　　  这次重组方案较为复杂，且涉及资产数量庞大，最终完成还要继续等待。不过李建红在8月初的招商局集团年中工作会议上曾表示，招商局蛇口和招商地产的重组，要在上半年完成蛇口股份制改造的基础上，继续向前推进，争取按原计划年内完成。

　　  在央企改革大背景，换股吸收合并上市平台的案例已有多个。此前中国南北车合并时曾发布“无先例事项”停牌公告，最终中国南车吸收合并中国北车，中国北车股票注销，中国南车更名为中国中车。同时去年中信股份也曾合并吸收香港上市平台中信泰富完成整体上市。

　　  东方证券分析师竺劲对一条君表示，招商地产的重组方案，表明了招商局集团整合旗下地产业务的决心和力度，这项重组更有利于消除同业竞争，减少内部关联交易，使招商局旗下非上市地产资源的价值通过上市平台获得提升，从而做大做强地产业务。

　　  作为曾经的龙头房企，招商地产近年来已逐渐掉出一线房企行列。此次招商局下定决心整合旗下地产资源，重新做大地产板块，重组后新上市公司平台的规模实力将大大增强，最为直接的是将增加大量一线城市的土地储备。

　　  招商地产内部人士告诉一条君，在合乎法律法规、且没有政策障碍的前提下，招商局集团希望将全部地产资源整合到招商地产平台，集中资源做大地产业务。

　　  作为深圳蛇口最早的开发者，招商局集团目前在前海和蛇口都拥有丰富的土地资源。其中在前海拥有3.9平方公里的港口物流用地，占前海自贸区面积约1/4，是前海最大的“地主”;招商局蛇口开发了蛇口片区11平方公里的土地，约占蛇口自贸区约4/5。

　　  但由于前海的大幅土地属于工业用地性质，需要转性为商办用地才能开发。目前招商局集团正积极与前海管理局洽谈。不过招商局蛇口旗下的重点项目蛇口网谷、太子湾片区综合开发项目、海上世界城市综合体项目、前海湾项目及光明科技园等，几乎全是可以直接开发的项目。

　　  蛇口网谷计划5年内将打造成为总建筑面积超过50万平米、总产值超过300亿元的互联网产业园区;太子湾则是深圳除前海外的另一大发展项目，总计170万平方米的建筑面积涵盖了写字楼、商业、住宅、公寓等;而海上世界城市综合体项目，将是一个总建筑面积100万平米的综合体项目。

　　  在前海蛇口自贸区的政策利好下，这部分潜力无限的资源都有可能置入新平台，这将极大增强新平台的土地储备。据初步估算，这部分土地的总建筑面积将超过2000万平方米，并且全是位于今年房价涨幅最厉害的深圳。这将让招商地产新平台成为深圳的“最富地主”，也将超越万科、保利、中海等龙头房企在一线城市的土地储备，一个新的地产巨无霸将诞生。

　　  由于老牌国企保守稳健的运营方式，招商地产在规模上与十年前同在第一梯队的万科、保利差距逐渐拉大。

　　  但借这次重组的历史机遇，招商地产在规模上有了更大诉求——他们已经明确新的战略目标是成为一流的城市升级专家，5年内要进军房企10强。今年上半年年，招商地产以205亿元的销售额排名全国房企第15位。

　　  这场“史无前例”的重组，不仅仅将迅速增强招商地产的规模，还将改变他们作为传统地产公司的愿景。因为重组后的招商新上市平台，将承载招商局集团在自贸区配套设施建设、跨境电子商务、金融改革与互联网+等领域突破创新。

　　  招商局集团旗下业务间的产业协同发展从去年开始已经逐渐加强。2014年10月，招商地产曾与规模近200亿元的招商局资本宣布在设立商业地产基金、产业园区等方面展开合作;11月，又宣布与招商银行在国际结算和其它金融服务、产业园区及社区金融服务、资本市场专业化服务等方面展开深入合作。

　　  今年7月，招商地产还趁着互联网东风推出了移动服务平台——招商会，这个平台将以客户需求为核心，整合招商局集团旗下地产、金融、物流、商旅、生活等内外部资源，使集团间的产业协同平台化。

　　  在万科率先宣布由传统房地产企业向城市运营商转型之际，完成重组后的招商新上市平台，在招商局集团“产业协同、创新发展”战略支持下，也将以城市运营商的角色重新回归主流视野。