三四线楼市发展尚属起步 投资炒房比较少

　　“对于湖北而言，三四线城市的房地产市场尚处于起步和发展阶段，目前还不存在泡沫问题，投资炒房比例以及人为的商业炒作比较少。

　　”对于湖北省三四线城市的地产发展状况，多数受访业内人士都如此认为。

　　城市化进程下的旺盛需求

　　当越来越多的乡镇居民涌向县城定居，县城居民向市区……城市化进程下的人口自然流动，成为三四线城市近年来热度不减的重要推手。

　　此外，在城市化进程背景下，原本在三四线城市较为普遍，居民购买宅基地自建房或集资建房的行为逐渐开始被控制，甚至是强力禁止。类似这样的举措使得三四线城市的购房者也只能通过商品房市场来解决居住问题。“经天纬地在省内同步运行的有近四十个项目，购房者的一个显著特征是，除本土原住居民外，乡镇进城和返乡客户占到四至六成左右，甚至更高。有的是进城定居的农村人;有的是年轻人在东南沿海等异地城市打工，先在外地买房，多年后返乡定居。”经天纬地地产营销机构市场研究部总监田红艳介绍。“三四线城市不仅房价便宜，近年来随着商业地产的崛起，城市生活的便利性也大幅提升，从而吸引了很多异地打工者选择回老家购房。”

　　在咸宁市桂花城 (论坛 新闻)项目一期已售的150多套住宅中，纯投资比例不足6%，绝大多数都是当地首置或改善型需求置业者。在采访众多开发企业和营销机构中记者发现，在住宅领域，三四线城市的供需基本可以达到平衡，投资炒作成分相对较少，多数都在10%左右。另外，与武汉距离越近的城市，住宅价格水平和涨幅越趋于稳定，与武汉距离越远的城市反倒价格比较高昂。例如咸宁、鄂州、孝感等城市新开普通住宅价格普遍在3000-4000元/平米，而十堰、宜昌等城市则在3500-6000元/平米左右。“距离武汉越近，这些城市的富人阶层会直接到武汉来购房;距离武汉越远，当地富人阶层会选择在当地购房，这与房产投资的地域性有关。”渡边房地产营销策划公司客服部经理张肖分析。“一二线城市房价一次上涨几百甚至好几千，三四线城市一年要涨最多涨几百，投资回报空间有限，所以外地投资客很少将资金投向住宅。”田红艳说。

　　由于房价高企，中小户型在一二线城市刚需群体中很受欢迎。而在三四线城市，100平米左右的大两房和120平米左右的三房产品销售最好，总房价不高显然是这种居住习惯产生的最重要原因。

　　比例上升的异地投资

　　“在高铁、动车、高速等日益形成的城际交通的支撑下，三四线城市的房地产市场升值潜力日益显现，尤其是商业地产空间很大。”湖北省社会科学院经济研究所副所长叶学平说道。

　　越来越多的投资者开始将目光投向三四线城市的商业地产项目。“武汉的投资者进入三线城市，地级市的投资者到县城，商铺投资呈现出同级城市投资或是高一级城市向低一级城市流入的特点。”田红艳分析。

　　深圳世方商业地产顾问公司总经理谢樟发告诉记者：“三四线城市通常都只有一个最核心商圈，消费人群集中而商铺有限，尤其是位置好的街铺更是一铺难求，价格高昂也就不足为奇。”世方地产在咸宁、荆州等多个三线城市代理有商业地产项目，通过分析销售数据发现，本地商铺投资者占比大，且多数都是购铺后自营，纯粹炒铺的比例较小，而近年来武汉等异地投资者购铺的比例有所上升，在30%左右。

　　投资比例较多的另一类产品是旅游地产项目，咸宁是最显著的代表。随着去年首届咸宁温泉节的成功举办，咸宁温泉旅游地产项目率先受益。在温泉旅游的带动下，咸宁房价从2007年的1500元/平米涨到而今的3000-4000元/平米。咸宁分为咸安老城区和温泉区，温泉区的旅游地产项目，房源很大部分都被异地购房者收入囊中。

　　持续看好的市场

　　尽管武汉楼市已陷入观望，尤其是近郊区域部分楼盘销量下跌明显，但这丝毫不影响武汉城市圈内多个城市的楼市继续火热前行，城市圈规划、产业转移等多重因素为武汉周边的三四线城市带来飞速发展的契机。

　　依据政府规划，未来武汉城市圈将构建“一核一带三区四轴”的区域发展框架和“一环两翼”的区域保护格局;到2020年，武汉城市圈内七成人都将成为城里人。规划预测，2020年城市圈城镇人口将由2007年的1399万人增加到2335万人，城镇化水平70%左右。

　　从某种意义上讲，武汉城市圈远景规划正是这些三四线城市城市化进程的一个缩影。

　　没有人会怀疑三四线城市的房地产市场正处于一个发展期。“城市整体布局和规划需要改进，而人们对居住条件的要求也越来越高。三四线城市的房地产行业无论是从项目的开发理念、规划布局还是设计用材方面都在极力向一二线城市学习、靠拢。即便是遭逢调控，也还是会呈现一个缓慢上升的趋势。”合生地产机构高级策划师谢曾祥分析。